|
Создание ТСЖ и, как следствие, уход от УК, ранее управлявшей домом, мне всегда
напоминал бракоразводный процесс по эмоциональному накалу и количеству
выливаемого в оба адреса негатива. Исключения редки и этому есть совершенно
логичное объяснение. С одной стороны, в подавляющем большинстве случаев
собственники жилья уходят от УК и создают ТСЖ только в тех случаях, когда они
доведенные до отчаяния разорительной квартплатой и низкокачественными услугами.
Реже – романтики и авантюристы, которые насмотревшись на состоявшиеся, крепкие
товарищества, искренне полагают, что достаточно зарегистрировать ТСЖ и все
земные блага прольются на дом обильным дождем. С другой стороны, для УК, как
коммерческой организации, пусть трижды добросовестной, каждый дом это источник
дохода и терять дом, значит терять часть прибыли. Какая уж тут любовь. Настоящие
войны разворачиваются на этой почве: ломается общее имущество, домофоны, приборы
учета, срываются и меняются по пять раз на дню замки. Редко обходится без
рукоприкладства. В орбиту спора оказываются втянутыми значительные людские силы,
казалось бы, вообще не имеющие самостоятельного интереса в управлении домом. Ну
и «двойные» квитанции – как непременный атрибут спора хозяйствующих субъектов,
где заложниками, как всегда, оказываются жильцы.
Слава Богу, пик этих войн прошел, у сторон наработался какой-никакой опыт более
цивилизованного и безболезненного решения подобных коллизий. Контролирующие и
надзорные органа натоптали под собой определенную позицию, а то ведь раньше
выступали в виде зрителей, а то и откровенно лоббировали УК, надо полагать
небескорыстно. Прокуратура, последние десятилетия занимающаяся исключительно
правовыми подрядами, тоже насупила бровушки. А то ж на все случаи была одна
мантра: «Прокуратура не подменяет собой иных органов. Если вы считаете свои
права нарушенными, вы вправе обратиться в суд». Прямо бюро добрых советов, хоть
с топором в голове приди. Или «Прокуратура не вмешивается в споры хозяйствующих
субъектов». А хозяйствующий субъект – ТСЖ с полутысячей жильцов, которые не
знают куда уже и обратиться, хотя в какую сторону ни плюнь – попадешь на погон.
Органы местного самоуправления выработали регламенты передачи домов при смене
формы управления. Сформировалась судебная практика. Однако, при всем кажущемся
благолепии, представляется совершенно очевидным, что в случае возникновения
конфликтной ситуации при передаче дома от УК к ТСЖ, последнее оказывается в
менее выгодном положении и наименее защищенным. У управляющей компании опыт,
штат, в т.ч. юристов, административный, материальный ресурс, а у ТСЖ голый
энтузиазм, правда, зачастую настолько взрывоопасный, что впору крепости брать, а
не дом.
Из собственного опыта
Анализируя все конфликты подобного рода, свидетелем или участником которых мне
приходилось быть, я бы отметил две основные, на мой взгляд, ошибки
собственников. Не будь этих ошибок, удалось бы избежать многих негативных
последствий возникшей конфронтации.
Во-первых, никогда не следует придавать широкой огласке тот факт, что в доме
планируется создание ТСЖ. Еще будет для этого время. У новорожденного ТСЖ есть
неисчерпаемые возможности для самопиара, но сначала нужно как минимум
зарегистрироваться и пережить послеродовую лихорадку, что уже удается не всем.
Следует отдавать себе отчет, что УК вам в этом деле не только не помощник, но и
первый враг и вредитель, причем деятельный. Для УК опасна даже не сама потеря
отдельно взятого дома, а пример для других домов. Наивно полагать, что вас
отпустят с миром, да еще дадут пирожков на дорожку. Обычно наоборот. Поэтому
управляющая компания на вашем примере постарается сделать все, чтобы показать
другим всю пагубность отказа от их услуг и предотвратить массовый исход. Узнав,
что в доме планируется создание ТСЖ, управляющая компания, как правило, начинает
активную пропагандистскую компанию, используя «агентов влияния», проживающих в
доме, распространяя компромат на активистов создания товарищества, проводя
пиар-акции вроде подготовки к каким-то серьезным работам по ремонту,
благоустройству и пр. При этом, с учетом невысокой правовой грамотности, а
зачастую и интеллекта отдельных собственников, методы не отличаются особой
замысловатостью и представляют из себя банальную ложь. И чем более она нелепа,
тем более вероятность того что она сработает. Наиболее уязвимыми оказываются
бабушки. Если вежливый и представительный мужчина в галстуке, доверительно
шепнет им, что ТСЖ это тоталитарная секта, а инициативная группа состоит сплошь
из ведьм и упырей, они тотчас в это уверуют, а через день еще и разнесут по всем
окрестностям. Чинопочитание в преклонном возрасте обостряется до патологии, а
информационный вакуум, образовавшийся вокруг лавочки, способен втянуть в себя
любой бред.
Во-вторых, следует заблаговременно взять под контроль доступ в помещения общего
пользования и технические помещения с инженерным оборудованием и сетями.
Попросту говоря, сменить замки на тепловых пунктах, электрощитовых, чердачных
помещениях и подвалах. Известно множество случаев, когда сотрудники УК накануне
регистрации ТСЖ выводили из строя или меняли коллективные приборы учета на
«нерасчетные», с помощью электрошокеров попросту «выжигали» электронные платы
вводных устройств домофонов, меняли дорогостоящие импортные запорные,
регулировочные, измерительные приборы на дешевые аналоги, разбалансировали
систему отопления. И не надо питать иллюзий, что в этом противостоянии вам
как-то поможет полиция, прокуратура, ГЖИ или еще кто либо. На этом этапе борьбы
вы будете один на один с УК, и рассчитывать можете только на свой потенциал. А
упомянутая святая рать как всегда займет, в лучшем случае, созерцательную
позицию. Тоже многократно проверено. Я уже не говорю про органы местного
самоуправления, для которых ТСЖ давно стали костью в горле. Уже после, когда
делом докажете свою состоятельность, напористость, целеустремленность, научитесь
«показывать зубы» а не стелиться под власть предержащих, тогда вас начнут
воспринимать всерьез. А слабых и подхалимов у нас бьют все, кому не лень.
Одновременно не могу не сказать о следующей ситуации. Часто приходится с
сожалением наблюдать, как во вновь созданном ТСЖ, где председатель избран по
принципу – «кому больше делать нечего», последний, в силу отсутствия, как
четкого понимания своей роли, так и специальных знаний и квалификации, сводит
свою деятельность к надуванию щек и покрикиванию на нерадивого дворника,
собачников, расшалившихся детей. При этом он самоустраняется от решения
первоочередных, приоритетных задач по ремонту и реконструкции инженерных сетей и
оборудования, конструктивных элементов, урегулирования договорных правоотношений
в первую очередь с РСО, претензионных вопросов, земельных проблем, ОДИ и др. Эти
судьбоносные для дома вопросы председателем попросту либо не решаются, либо
отдаются на откуп сторонним лицам, которые в силу своей коммерческой природы и
при отсутствии квалифицированного контроля начинают планомерно «выдаивать» из
дома деньги. Заканчивается это, как правило, разочарованием собственников в ТСЖ
и возвратом под очередную УК. Страшно это еще и тем, что девальвируется сама
идея ТСЖ и вина в этом самих собственников, оказавшихся неспособными найти себе
хотя бы на первое время, хотя бы со стороны, грамотного, опытного,
квалифицированного управленца. Разумеется за хорошую зарплату, поскольку работа
неблагодарная, а должность в реалиях сегодняшнего дня, почти расстрельная.
О технической документации
В лучших традициях, начав с лирических страшилок, можно перейти к позитиву.
Прежде всего, необходимо напомнить для чего в доме нужна техническая и иная
документация: чтобы эффективно управлять домом, участвовать в различных
муниципальных, региональных и федеральных программах софинансирования ремонтов,
чтобы контролировать переходы права собственности на помещения и не допускать их
отчуждения с долгами, чтобы владеть всей полнотой информации и грамотно
аргументировать свою позицию в постоянных и неизбежных полемиках с
многочисленными надзорными и контролирующими органами, которых развелось сегодня
как тараканов за печкой, и еще для многого другого.
Необходимо иметь максимальный объем документации на дом, включая рабочий или на
худой конец типовой проект с исполнительными схемами всех инженерных сетей и
оборудования, паспорта и акты поверки на общедомовые приборы учета, документацию
паспортного учета и свидетельство Роскомнадзора о регистрации ТСЖ как оператора
персональных данных и еще много чего.
Как добыть техническую документацию
Наш отечественный законодатель, в безграничной мудрости своей, в момент
очередного просветления, дал новорожденным ТСЖ замечательный козырь. Не
разыграть его в отношениях с прежней УК, мне представляется крайне неразумным,
ибо карту эту еще никто не перебил, а сформировавшаяся судебная практика по
данной категории споров, сегодня на стороне ТСЖ. Речь идет о праве вновь
избранной (назначенной) УК или ТСЖ истребовать у предыдущего управляющего
субъекта техническую и иную документацию, и корреспондирующая данному праву
обязанность последнего данную документацию передать, а в случае отсутствия
таковой, за свой счет восстановить и опять же передать. Отсутствие таковой
документации у эксплуатирующей МКД организации, порождает две проблемы. Первая –
невозможность полноценной эксплуатации дома, проведения плановых, аварийных,
регламентных, сезонных работ, текущего и капитального ремонта, ведения лицевых
счетов, контроля за переходом права собственности на помещения с целью
своевременного взыскания образовавшейся задолженности и пр. Наличие в доме
объектов повышенной опасности, как то тепловые энергоустановки (теплообменники),
лифты, мини-котельные и пр. ситуацию усугубляют. О второй проблеме я умолчу,
дабы не дать возможности кровожадным и недобросовестным сотрудникам
контролирующих и надзорных органов, коих сегодня на каждого председателя ТСЖ
приходится как блох на дворового Шарика, третировать упомянутых председателей, и
без того доведенных до отчаяния нескончаемыми и противоречивыми
законотворческими и правоприменительными излияниями.
А теперь о том же, но на основании норм закона и сформировавшейся судебной
практики по данной категории споров.
Эту часть статьи каждое вновь создаваемое или уже созданное ТСЖ может
использовать как правовое основание искового заявления.
«В соответствии с п. 10 ст. 162 ЖК РФ, управляющая организация за тридцать дней
до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать
техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением
таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу
собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному
потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким
домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников,
указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа
управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому
собственнику помещения в таком доме. Поскольку Кодекс не устанавливает иное,
имеющаяся в наличии техническая документация должна передаваться безвозмездно.
Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда
предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном
законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую
документацию (п. 27 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных ПП РФ
от 13.08.2006 N 491).
Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для
прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит
восстановлению за счет обязанного лица.
Согласно п.у 2 ст. 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в
действие Жилищного кодекса РФ" ранее возникшие обязательства организаций,
отвечающих за управление, содержание и ремонт МКД, сохраняются до момента
возникновения обязательств, связанных с управлением МКД в соответствии с
положениями раздела VIII ЖК РФ.
Подпункт 8 п. 1 ст. 8 ГК РФ в своей взаимосвязи с п. 10 ст. 162 ЖК РФ
предусматривает, обязанность по передаче документации, в частности, при наличии
такого юридического факта, как создание ТСЖ.
В соответствии со ст. 397 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства
передать вещь, кредитор вправе в разумный срок поручить выполнение обязательства
третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами, если иное не
вытекает из закона, иных правовых актов, договора или существа обязательства, и
потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов и других
убытков.
Ст. 398 ГК РФ определено, что в случае неисполнения обязательства передать
индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания
этой вещи у должника и передачи ее кредитору. Вместо требования передать ему
вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения
убытков.
Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами и не следует из
существа обязательства, выбор способа защиты нарушенного права осуществляется
кредитором своей волей и в своем интересе (п. 2 ст. 1 ГК РФ).
В соответствии с п.п. 24,26,27 «ПРАВИЛ СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В
МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ…», утвержденных ПП РФ № 491 техническая документация на МКД
включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии
общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций,
приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного
оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме,
конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и
ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на
земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их
эксплуатационных качеств установленным требованиям;
В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом,
включаются:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом,
осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на
объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия
градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для
многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт
которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного
после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного
плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или
иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией
(органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на
котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений,
относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом,
в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция)
многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень
которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
27. Ответственные лица обязаны в установленном законодательством РФ порядке
принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом
и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением
общим имуществом.
В соответствии с п.1.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда,
утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г № 170 в состав
технической документации длительного хранения входит:
-план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями,
расположенными на нем;
-проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;
-акты приемки жилых домов от строительных организаций;
-акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому
собственнику;
-схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления,
тепло-, газо-, электроснабжения и др.;
-паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
-паспорта лифтового хозяйства;
-паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;
-исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).
1.5.2. Техническая документация длительного хранения должна корректироваться по
мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения
капитального ремонта или реконструкции и т.п.
1.5.3. В состав документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия,
входят:
-сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
-акты технических осмотров;
-журналы заявок жителей;
-протоколы измерения сопротивления электросетей;
-протоколы измерения вентиляции.
1.6. Собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно
вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений,
конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате
ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения
благоустройства с корректировкой технического паспорта на дома, строения и
земельный участок.
Помимо технической документации, отсутствие которой делает невозможным
управление МКД, Истцу также необходимы учетно-регистрационные документы.
В соответствии с административным регламентом предоставления Федеральной
миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан по
месту пребывания и месту жительства в пределах РФ (в ред. Приказа ФМС РФ от
23.12.2009 N 364)
…6. Должностными лицами, ответственными за регистрацию, осуществляющими
первичный прием от граждан документов на регистрацию и снятие с регистрационного
учета по месту пребывания и по месту жительства, подготовку и передачу в орган
регистрационного учета предусмотренных учетных документов, являются:
-должностные лица, осуществляющие в соответствии с жилищным законодательством
Российской Федерации контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда
Российской Федерации, жилищного фонда субъектов Российской Федерации,
муниципального жилищного фонда;
-собственники, самостоятельно осуществляющие управление своими помещениями, или
уполномоченные лица товарищества собственников жилья либо управляющей
организации, ответственные за регистрацию в жилых помещениях частного жилищного
фонда;
-уполномоченные лица органов управления жилищными и жилищно-строительными
кооперативами, ответственные за регистрацию в жилых помещениях, находящихся в
домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов;
-уполномоченные должностные лица, ответственные за регистрацию в гостиницах,
кемпингах, туристских базах, санаториях, домах отдыха, пансионатах, больницах,
домах-интернатах для инвалидов, ветеранов, одиноких и престарелых,
гостиницах-приютах и других учреждениях социального назначения.
В соответствии с Перечнем должностных лиц, ответственных за регистрацию,
утвержденным Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 в редакции
постановления Правительства РФ от 28 марта 2008 г. N 220 к таковым в т.ч.
относятся:
2. Собственники, самостоятельно осуществляющие управление своими помещениями,
или уполномоченные лица ТСЖ либо управляющей организации, ответственные за
регистрацию в жилых помещениях частного жилищного фонда.
В соответствии с пунктами 6 и 58 Административного регламента предоставления
Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному
учету граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской
Федерации, утвержденного Приказом Федеральной миграционной службы РФ № 298 от 20
сентября 2007 г., должностные лица, ответственные за регистрацию граждан,
обязаны не только осуществлять первичный прием соответствующих документов от
граждан, но и вести, хранить поквартирные карточки и карточки регистрации по
месту жительства.
Судебная практика
Из судебной практики можно сослаться в первую очередь на постановление
Президиума ВАС от 30 марта 2010 г. № 17074/09. Мой низкий поклон ТСЖ «Дом на
Поварской», которое, наконец, своими стараниями привело к общему знаменателю всю
чехарду правоприменительной практики в данном вопросе.
Сказывается, очевидно,
соседство с Верхним Судом РФ.
Кроме этого ст. 7.23.2.КоАП РФ, (введена Федеральным законом от 05.05.2014 N
121-ФЗ) предусматривает серьезную ответственность за нарушение требований
законодательства о передаче технической документации на МКД и иных связанных с
управлением таким МКД документов. Здесь вам в помощь постановление 17 ААП от 23
декабря 2014 года № 17АП -15831/2014-АК и др. Главное - не пропустите 2-х
месячный срок, который начинает течь с даты общего собрания собственников о
создании ТСЖ. Тысяч на 100 угреть нерадивую управляшку можно вполне. Неплохо бы
еще в протоколе забить позицию «истребовать у предыдущей управляющей компании
техническую и иную документацию». Тогда к вам на пьяной козе не подъехать.
Отсутствие технической документации может привести к ситуации, которая в свое
время сложилась в ТСЖ «Робеспьера,4» в нашей славной колыбели революции,
городе-герое Санкт-Петербурге, да простят меня глубокоуважаемые мной ленинградцы
за подобный выверт. А ситуация эта отражена в постановлении Тринадцатого
арбитражного апелляционного суда от 21 января 2010 г. по делу N А56-33201/2009 и
находится в открытом доступе. Прочитаете, и сразу станет понятно, какой дамоклов
меч нависает над каждым, кто таковой документацией не располагает. Судебный акт
написан доходчивым языком и побуждает к действиям.
Всем удачи. Нарабатывайте практику.
Материалы по теме:
В Постановление от 26.02.2015 по делу
№А65-15484/2013, приведён подробный перечень технической документации,
необходимой для передачи вновь избранной управляющей организации.
Владимир Канаев, председатель ЖСК «Рыбак Заполярья», юрист
|
Консультации
по вопросам проведения собраний собственников,
