Интервью с Максимом Гаманом

Заместитель руководителя департамента городского имущества

 

Вопросы об оформлении земельных участков под многоквартирными домами

 

Максим Гаман: Здесь было задано много похожих вопросов, поэтому постараюсь ответить максимально широко. Смотрите, что сейчас происходит в городских структурах и, соответственно, в департаменте горимущества, ответственном за подготовку проектов межевания застроенных кварталов.

В 2013 году мы завершили первый этап подготовки проектов межевания застроенных кварталов, согласовали все, что касается "Старой Москвы". Большая часть уже прошла публичные слушания. По остальным слушания еще предстоит провести. Но, повторюсь, мы уже рассмотрели все проекты, некоторые сейчас дорабатываются. До конца года планируется завершить процесс проведения по ним публичных слушаний.

В этом году мы параллельно ведем актуализацию проектов межевания, которые были утверждены до начала 2010 года, потому что они утверждались без проведения публичных слушаний, поскольку на тот момент законодательство этого не требовало. И в те проекты межевания был положен другой принцип, назовем это "принцип минимизации", когда в проекте под многоквартирными жилыми домами выделялся земельный участок в минимальных границах, то есть по отмостке здания.

Однако с 2012 года в проектах межевания мы отмечаем два варианта границ: минимальный – по контуру здания, и максимальный, насколько это возможно в каждом конкретном случае. Как раз был задан вопрос: почему мы рубим проекты межевания и оставляем варианты только в минимальных границах? Мы эту практику пересмотрели, и на протяжении двух лет в проектах межевания, которые выносятся на публичные слушания, жителям предоставлен выбор – минимальная и максимальная граница.

Теперь о порядке действий. Для того чтобы собственникам в многоквартирном доме оформить земельный участок в общедолевую собственность, нужно пройти следующие этапы.

 

Первый - получить копию проекта межевания, утвержденного департаментом. Для этого надо посмотреть, в каких застроенных кварталах такие проекты уже есть. Проверить это можно на сайте www.eatlas.ru.

И если проекта еще нет, то можно предположить, что в ближайшие 4-6 месяцев он появится. А если проект межевания территории уже готов, то дальше собственники помещений в этом доме должны определиться, какой участок они хотят получить: в минимальных границах или максимальных.

Почему этот вопрос отдается на откуп непосредственно жителям – потому что это не просто право общедолевой собственности, но и определенное бремя содержания земельного участка. Поэтому жители должны осознанно прийти к решению оформить территорию в максимальных границах и содержать ее.

Соответственно, необходимо решение общего собрания сособственников дома, в каких границах будет формироваться земельный участок. Кроме того, мы исходим из того, что подавляющее большинство домов все-таки изъявит желание оформить придомовую территорию в максимальных пределах и благоустраивать ее по своему желанию. Но принимать такое решение за них департамент не может.

Если собрание собственников принимает решение, то любой из собственников может обратиться в департамент за госуслугой на утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровой карте территории. Причем это можно делать централизовано, а может обратиться один человек – значения это не имеет. Получив распоряжение об утверждении схемы, необходимо нанять кадастровых инженеров, имеющих соответствующую лицензию. К слову, обращаться за их услугами лучше всем собственникам сразу, поскольку такая работа может быть дорогой для одного человека.

Дальше кадастровый инженер проводит работы, формирует межевой план, и, соответственно, этот межевой план согласовывается с департаментом, после чего все документы отдаются в кадастровую палату ФКП "Росреестр".

С момента постановки на кадастровый учет (18 дней с момента подачи документов) автоматически возникает право общедолевой собственности придомовой территории у всех собственников в этом жилом доме. То есть, по сути, необходимо одно обращение в адрес структур города за выдачей распоряжения, далее постановка на кадучет, после чего возникает право общедолевой собственности, и все жильцы становятся собственниками придомового земельного участка пропорционально занимаемым в доме площадям.

Вопрос: Как определяются границы двора, который приватизируют жильцы дома, и что делать, если соседи не утверждают эти границы, хотя сами не планируют приватизировать свой двор? Есть ли какие-то нормативы по площади придомовой территории и что делать, если между домами просто нет достаточно места?

Максим Гаман: Конечно. Существуют городские строительные нормы, нормы градостроительного кодекса, и, когда проект межевания выносят на публичные слушания, в документах есть раздел по каждому земельному участку, где указаны минимальные и максимальные границы, потенциально возможные для формирования этого земельного участка.

В проект межевания помимо многоквартирных домов попадают и иные, нежилые строения и сооружения. В документах для каждой категории таких строений указан своя "рамка" и формула расчета границ.

Поэтому мы не можем предложить ни меньше, ни больше территории, но стараемся, чтобы та максимальная граница, которую мы предлагаем, была близка к максимально возможной.

Вопрос: Добрый день. Скажите, если мы оформим дворовую территорию в собственность, кто ее будет убирать? Мы, жильцы? Или все же город?

Максим Гаман: Смотрите, город будет нести обязательства пропорционально занимаемым в доме площадям, занимаемым городской собственностью. Если в этом доме есть, например, на первом этаже собственность, которая принадлежит городу, соответственно, город будет также нести бремя содержания придомовой территории и исполнять решения общего собрания по содержанию той же самой территории пропорционально занимаемым площадям.

Другими словами, нет разницы, кто именно собственник площадей в доме: город, частное лицо или юридическое – обязанности по содержанию придомовой территории у них будут одинаковыми, пропорционально площадям.

Вопрос: Вопрос, скорее, заключался в том, кто будет убирать территорию, если у города вообще нет собственности в доме…

Максим Гаман: Здесь есть две составляющие: чисто юридическая – в соответствии с Гражданским Кодексом собственник несет бремя содержания. В то же время, мэром принято политическое решение, что город все-таки будет продолжать содержать территорию, и те службы, которые там сейчас работают, продолжат свою деятельность.

Но пока исходим из юридического обстоятельства, что все содержание лежит на собственниках. Однако в настоящее время не так много собственников уже оформили придомовую территорию в общедолевую собственность, поэтому пока вопрос содержания не приобрел масштабных размеров.

Вопрос: Что будет с нашим двором, если мы не оформим его в собственность? Понастроят ларьки?

Максим Гаман: Ничего не будет. Если никто из собственников не захочет оформить территорию в собственность, то она так и останется придомовой. В проекте межевания есть земли общего пользования либо отведенные под определенные запланированные нужды.

Но все-таки мы исходим из того, что у каждой территории в городе должен быть свой собственник, свой пользователь. Поэтому рекомендуем, при наличии утвержденного проекта межевания, сформировать участок в свою собственность. Но, повторюсь, не стоит бояться, что, если землю не оформить, там вырастет огромный магазин или еще что-то такое.

Вопрос: Город Москва является собственником жилых и нежилых помещений почти во всех жилых домах города. Почему сам город в лице ДГИ, ДЖПиЖФ или ГУИСов районов не начнет оформлять земельные участки под МКД - проводить кадастровые работы и ставить участок на кадастровый учет? Это очень сильно облегчит процесс оформления и снимет возможную социальную напряженность. Связано ли нежелание ДГИ оформлять прилегающую территорию МКД с желанием сэкономить на оплате достойного обслуживания дворовой территории домов? Сейчас в расчете на двор город тратит на обслуживание двора значительно меньше средств, чем должен будет платить управляющей компании МКД. Для стимулирования оформления земли под МКД необходимо обнулить земельный налог. На собственников и так ложится бремя содержания двора, на которое сейчас город Москва тратит деньги. Почему ДГИ до сих пор не вышел в Мосгордуму с такой инициативой? Город Москва тоже в большинстве случаев является собственником жилых и нежилых помещений в МКД. На город Москву после оформления земельного участка так же (как на собственника помещений) ложится бремя содержания прилегающей территории - пропорциональная оплата уборки и благоустройства. Сколько будет платить город Москва управляющим компаниям МКД за содержание 1 кв.м земельного участка? Определены ли какие-либо лимиты, к примеру 5 руб. 30 коп. за кв.м, или согласится с любой суммой согласованной общим собранием собственников?

Максим Гаман: Это не вопрос экономии. В некоторых случаях мы начали вводить такую практику, но мы опасаемся войти в конфликт интересов. Потому что большая часть жителей дома может отказаться от оформления, например, в максимальных границах, и, возможно, возникнет недопонимание.

Вопрос: А теоретически строительная компания может построить дом и продавать квартиры с уже оформленной придомовой территорией?

Максим Гаман: И Градостроительным, и Жилищным кодексами установлено, что размеры земельного участка, расположенного под многоквартирным домом, определяются в соответствии с проектом межевания. Поэтому должен быть утвержденный проект, который определит границы придомовой территории.

Застройщик получает земельный участок на период проектирования и строительства. Соответственно, оформлять придомовую территорию могут только собственники квартир, когда дом будет построен и сдан.

Вопрос: Если кто-то из жильцов не хочет оформлять землю, могут ли остальные жильцы оформить ее в общедолевую собственность без этого жильца?

Максим Гаман: Этот процесс не взаимосвязан. Если один из собственников обратится, департамент сформирует участок и поставит его на учет. То есть необходимости всем собственникам обращаться в департамент нет.

И, как я уже говорил, в день постановки участка на кадучет все владельцы квартир становятся собственниками участка, независимо от того, обратятся ли они в дальнейшем за свидетельством собственности или нет. То есть им нужно будет прийти, только если они захотят иметь документ, подтверждающий право собственности.

Вопрос: И платят налог, соответственно, тоже все?

Максим Гаман: Да, с момента постановки на учет Россреестр и кадастровая палата передает данные в налоговую службу.

Вопрос: Возможна ли такая ситуация: собственники оформили придомовую территорию, потом кто-то продал свою квартиру, кто-то ее купил и заявил, что ему территория не нужна, денег на налоги нет, и как-то через суд постарается отказаться от своей доли участка?

Максим Гаман: Нет, это невозможно, потому что законодательством установлено, что есть обязательные платежи, в том числе налоговые. Поэтому, если кто-то приобрел квартиру, у собственника которой есть право общедолевой собственности, оно автоматически возникает и у нового владельца. Поэтому в судебном порядке невозможно снять с себя обязательства по уплате налога.

Поэтому, если кто-то не будет оплачивать свою часть, то в дело вступят нормы гражданского законодательства по принуждению к оплате в судебном порядке. Это общие правила, такие же, как для садовых некоммерческих товариществ. Если человек не может платить по обязательствам, принятым большинством голосов, то либо в судебном порядке, либо путем убеждения, но делать взносы придется.

Вопрос: А какие новые статьи расходов появятся у собственников придомовой территории?

Максим Гаман: Появятся, по сути, две новых статьи расходов. Первая – уплата земельного налога, который, соответственно, будет рассчитывать налоговая служба пропорционально занимаемой площади, и присылать квитанцию раз в год. И вторая расходная часть зависит от того, какое решение примет товарищество собственников жилья о необходимости создания той или иной инфраструктуры. Если решат, что ничего не нужно, значит, ничего не нужно будет платить, если решат что-то построить или как-то благоустроить, поставить скамеечки, например, то оплата ляжет на всех собственников.

Вопрос: Добрый день. У нас во дворе дома по ул. Ленская, 21 нет ни одного фонаря освещения, непонятно, почему. Во всех дворах поставили фонари, а наш двор с детской площадкой игнорировали. Когда темнеет, страшно женщинам с детьми гулять, особенно зимой. Если не трудно, не могли бы вы узнать, почему? Обращались в префектуру и в обслуживающую компанию КОР - как всегда, никто ничего не знает. Спасибо.

Максим Гаман: Я разделяю такую озабоченность: улочки либо проулки, или территории вокруг домов, которые недостаточно освещены, встречаются. Но это вопрос в компетенции территориальных органов, прежде всего префектуры и управы и департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства.

Также я рекомендую подать заявку на соответствующие порталы: dgkh.mos.ru, либо портал "Наш город". Уверен, в течение недели к вам приедет комиссия и установит, почему двор плохо освещается.

Вопрос: Максим Федорович, разъясните, пожалуйста, порядок изменения вида разрешенного использования земельных участков. Например, у нас в районе Ясенево был продуктовый магазин шаговой доступности, очень удобный и нужный жителям. Но потом собственник сдал помещение магазина в аренду, и теперь там... церковь. Единственное, что осталось, как и прежде, - это вид разрешенного использования - эксплуатация здания магазина. Жители очень надеятся, что без публичных слушаний вид разрешенного использования не будет изменен и по адресу Литовский бульвар, дом 6 корп.4 возобновит работу продуктовый магазин.

Максим Гаман: Мы посмотрели этот адрес. Действительно, существует вероятность нарушений со стороны владельца здания. Вид разрешенного использования земельного участка мы меняем на основании двух документов: либо градостроительного плана земельного участка, в котором содержатся те цели, под которые этот участок может быть предоставлен, либо исходя из функционального назначения здания, которое определяется материалами техучета БТИ.

Я думаю, что это второй случай. Соответственно, если в материалах техучета БТИ функциональное назначение здания прописано как магазин, а сама постройка перепрофилирована, в данном случае под размещение церкви, то это нарушение.

Вид назначения менять на церковь мы не будем, если не будут изменены материалы техучета. Пока таких изменений нет, поэтому использование данного здания под непрофильное назначение является нарушением, за которое предусмотрена административная ответственность.

В правительстве Москвы существует госинспекция по недвижимости, которая осуществляет и контрольные, и административные действия в отношении таких нарушителей. Поэтому заявитель может сообщить об этом на портал госинспекции.

Вопрос: Уважаемый Максим, в нашем жилом доме по адресу пр-т Маршала Жукова, 17, к.1 создали офис ФМС. Люди занимают очередь с ночи, орут, курят, ходят в туалет в подъезды и во дворе дома. Стонут все: соседи, уборщики, техник-смотритель. Моя квартира над офисом превратилась в газовую камеру. Кто может помочь нам переселить этот офис в промзону по нашей улице? Хорошее здание для этого - пр-т Маршала Жукова, д.1.

Максим Гаман: Конечно, это в большей степени вопрос о культуре поведения, но, тем не менее, мы посмотрели. По адресу улица Маршала Жукова, дом 17 действительно находится помещение, которое мы предоставили ФМС для размещения подразделения обслуживания жителей города Москвы. Соответственно, необходимость соблюдения там чистоты и вообще порядка лежит на арендаторе.

Мы дадим соответствующий сигнал миграционной службе, чтобы они как-то поддерживали прилегающую территорию. Я понимаю тех жильцов, которые живут над этим зданием, и те неудобства, которые им причиняют посетители ФМС. Ну, и все-таки со стороны жильцов, мне кажется, тоже необходимо попробовать обратиться напрямую в ФМС, потребовать хотя бы соблюдения минимальной чистоты и порядка.

Вопрос: Здравствуйте, Максим Федорович! Вопрос: есть идея сделать мастерскую для детей - ремонтировать старую мебель, создавать новую, красить, переделывать, проявлять творчество. Возможно ли у города под такой социальный проект получить право льготной аренды? Что для этого нужно, к кому обращаться? Предварительный план есть, идеи есть, люди, которые могут быть преподавателями-наставниками, тоже есть. Спасибо.

Максим Гаман: Муниципалитетам отводится достаточное количество площадей для работы с детьми, поэтому целесообразнее обращаться в органы местного самоуправления, например, в префектуру вашего округа.

Вопрос: Здравствуйте! Ситуация: Земельный участок был выведен из Федеральной собственности (Ветеринарная академия им. Скрябина) под строительство дома с гаражом. Дом построили (2003), гараж - нет. Земля сейчас г. Москвы. Часть ее (которая планировалась под гараж) незаконно отгорожена забором, на ней пасутся коровы, овцы и прочая живность Ветакадемии. Людям доступ закрыт. Когда во всех районах Москвы осуществляли увеличение количества парковочных мест, территорию "не увидели", несмотря на наши обращения. ВСЕ обращения (с 2011 года) местные власти "не слышат". Планируют пригласить нас в управу 29 апреля на встречу в представителями Ветакадемии и убедить, что мы (жители) не имеем права на этот участок. Межевания не было. Документы, подтверждающие права жителей на пользование территорией, есть. Жители единодушны в своем желании оформить общедолевое право собственности на участок. НО начинания мэра, хорошие и нужные, тонут в местных "болотах". За МКАД они добираются, а в Выхино не попадают. Жители будут рады вас видеть в гостях.

Максим Гаман: Мы посмотрели, какие территории в этом округе есть у ветеринарной академии, – их несколько. Здесь нужно разобраться, потому что в вопросе, как мне кажется, есть какая-то неточность.

Если территория отошла из федеральной собственности в собственность города Москвы, то, соответственно, город каким-то образом либо предоставил этот кусок академии, либо закрепил за ней. При этом крайне маловероятно, что эта территория была закреплена за Ветакадемией.

Либо же этот кусочек изначально не передавался городу и остался в ведении академии. Возможно, там были какие-то самовольные действия. Для того чтобы точно определиться и посмотреть тот же самый проект межевания, нам необходим более точный адрес.

Поэтому, если есть обратная связь с авторами вопроса, мы тогда конкретно по этому адресу скажем, есть ли признаки нарушения со стороны Ветеринарной академии.

...

При оформлении земельного участка с придомовой территорией в общедолевую собственность на собственников будут налагаться определенные ограничения. Взять, условно, район Выхино. Если мы оформили под многоквартирным домом земельный участок, то его можно использовать в соответствии с нормами гражданского кодекса и нормативных актов, принятых городом Москвой.

Если же в ЦАО мы оформили в общедолевую собственность территорию, у которой есть охранные обязательства, то собственникам придется считаться с дополнительными нормами, связанными со статусом здания: то есть там нельзя будет проводить какие-то земляные работы, или все их нужно будет согласовывать. Но само право оформить территорию у жильцов все равно будет.

Вопрос: Могут ли охранные обязательства остановить собственников, решивших оформить территорию?

Максим Гаман: Я думаю, что нет. Все-таки, оформляя придомовую территорию, вряд ли кто-то собирается строить там что-то серьезное. В основном это территория для того, чтобы сделать приятную среду. А для жителей центра города самое главное - это оградить свою территорию в основном от несанкционированного проезда машин. И благоустроить свой внутренний двор, где-то там сделать детскую площадку, где-то газон.

Все, кто не нашел ответа на свои вопросы или хочет получить более полную информацию, могут позвонить на горячую линия департамента городского имущества: 8 (495) 959 18 88 (с 8.00 до 17.00) или написать обращение на почту dgi @ mos.ru.

 

Источник: М24.ru

1 июня 2014 года