Если общее собрание собственников приняло решение об избрании управляющей компании, то техническую документацию необходимо передать новой управляющей компании

 

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 октября 2008 г. по делу N А26-6902/2007
 

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2008 года
Постановление изготовлено в полном объеме 22 октября 2008 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Марченко Л.Н.
судей Лариной Т.С., Масенковой И.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тумановым Д.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-7439/2008) жилищно-строительного кооператива "Дружба-2"
на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 04.06.2008 по делу N А26-6902/2007 (судья Шалапаева И.В.), принятое
по иску общества с ограниченной ответственностью "Гарантия-Плюс"
к потребительскому кооперативу "Дружба-2"
об обязании передать техническую документацию и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом
при участии:
от истца: Береснев Д.С. на основании доверенности от 01.10.2008 г. N 2146
от ответчика: адвокат Гелахов Н.А. на основании доверенности от 02.10.2008

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Гарантия-Плюс" (далее - ООО "Гарантия-Плюс", Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском об обязании потребительского кооператива по эксплуатации жилья "Дружба-2" (с учетом уточнения наименования ответчика) передать истцу техническую и иную документацию, связанную с управлением жилым многоквартирным домом N 1 по проспекту Октябрьский в городе Петрозаводске.

Иск основан на отказе ответчика исполнить установленную пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по передаче документации управляющей организации, выбранной собственниками помещений многоквартирного дома на общем собрании собственников 24.02.2007.

Правовым основанием иска являются пункт 10 статьи 162, пункт 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Решением от 04.06.2008 г. Арбитражный суд Республики Карелия обязал потребительский кооператив "Дружба-2" передать ООО "Гарантия-Плюс" техническую документацию многоквартирного дома по пр. Октябрьский, д. 1 в г. Петрозаводске и иные документы, связанные с управлением домом.

В апелляционной жалобе потребительский кооператив "Дружба-2" просит решение суда от 04.06.2008 г. отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права.

ООО "Гарантия-Плюс" в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить обжалуемое решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель производственного кооператива "Дружба-2" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ООО "Гарантия-Плюс" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считая ее доводы необоснованными, а обжалуемый судебный акт - соответствующим нормам законодательства.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 112-квартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями по проспекту Октябрьский в городе Петрозаводске сдан в эксплуатацию в 1973 году. Дом построен за счет долевого участия жилищно-строительного кооператива "Дружба-2" (впоследствии переименованного в ПК "Дружба-2") (5/8 долей), Горплодоовощторга Министерства торговли КАССР (впоследствии магазин N 3 ГОРО "Петрозаводское") (1/8 доли) и Конторы ресторанов и кафе (2/8 доли).

Из пояснений представителя ПК "Дружба-2" следует, что всеми членами кооператива полностью выплачены паевые взносы.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 19.12.95 по делу N 33-1779 установлено, что право собственности на нежилые помещения Конторы ресторанов и кафе принадлежит муниципальному образованию.

Имущество магазина ГОРО 3 "Петрозаводское" в 1992 году приватизировано путем продажи его ТОО "Яблоко" по договору купли-продажи объекта приватизации N 13 от 19.08.92 г. Объектом продажи указаны встроенные помещения полезной площадью 730,1 кв. м, в том числе, основная площадь 509,3 кв. м, вспомогательная 220, 8 кв. м. Право собственности ООО "Яблоко" на указанное имущество подтверждено свидетельством о собственности N 017 от 02.09.1993. По данным технической инвентаризации от 16.06.1999 размер основных площадей указан 529,1 кв. м, вспомогательных - 228,1 кв. м.

Таким образом, на дату выбора способа управления собственниками помещений многоквартирного дома N 1 являлись члены кооператива "Дружба-2", ООО "Яблоко", муниципальное образование "город Петрозаводск".

Согласно данным технического паспорта общая полезная площадь дома составляет 7 107,5 кв. м, из них площадь жилых помещений - 4648,7 кв. м.

Согласно справке ГУП РК РГЦ "Недвижимость" (т. 2 л.д. 121) общая площадь жилых помещений дома составляет 4 649 кв. м, площадь помещений, принадлежащих ООО "Яблоко", составляет 757,2 кв. м, площадь помещений, принадлежащих муниципальному образованию - 1511,3 кв. м.

По данным МУ "Жилищный контроль" (т. 2 л.д. 145 - 148), муниципальному образованию "город Петрозаводск" на праве собственности принадлежат встроенные помещения площадью 1 731, 6 кв. м, из них 1093,2 кв. м переданы в аренду.

По данным КУМИиЗ Администрации города Петрозаводска, площадь муниципальных нежилых помещений, расположенных на 1 этаже здания, составляет 1 123,3 кв. м.

При оценке изложенных сведений суд правомерно руководствовался представленными МУ "Жилищный контроль" копиями свидетельств о государственной регистрации права собственности за муниципальным образованием на встроенные нежилые помещения от 25.08.1999 г. серии АВ N 0017677 и от 14.06.2006 г. серии 10 АБ N 099835. Согласно названным свидетельствам, право собственности муниципального образования зарегистрировано на нежилые помещения площадью 1 731,6 кв. м.

В силу части 1 статьи 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Сведения о государственной регистрации прекращения права собственности муниципального образования на имущество (или его часть) в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, факт наличия прав собственников на помещения дома у собственников жилых помещений общей площадью 4 648,7 кв. м, у ООО "Яблоко" - в размере 757,2 кв. м, у муниципального образования "город Петрозаводск" - в размере 1731,6 кв. м подтверждается материалами дела.

В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Решением общего собрания собственников помещений способ управления может быть изменен в любое время. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе путем проведения заочного голосования, установлен статьями 45 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с данным порядком по инициативе собственника квартиры N 6 дома N 1 Лавреневой Л.А. в феврале 2007 года проведено внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования путем заполнения и передачи инициатору бюллетеней с решениями собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Суд первой инстанции правомерно не принял во внимание доводы ответчика о том, что Лавренева Л.А., являясь членом ПК "Дружба-2", не имела права инициировать собрание собственников помещений дома, а также о том, что таким правом наделено только лицо, уполномоченное кооперативом. В соответствии со статьей 2 Закона РФ "О потребительской кооперации" от 19.06.1992 г., на который ссылается ответчик, действие названного Закона не распространяется на специализированные потребительские кооперативы (гаражные, жилищно-строительные, кредитные и другие).

В силу части 1 статьи 44 Жилищного кодекса РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Выбор способа управления многоквартирным домом в соответствии с пунктом 4 части 2 названной статьи отнесен к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 2 статьи 45 Жилищного кодекса РФ внеочередное собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

Отсюда следует, что любой собственник помещения в многоквартирном доме, независимо от наличия либо отсутствия у него статуса члена кооператива, вправе инициировать или принимать участие в общем собрании собственников помещений дома.

Согласно протоколу от 24.02.2007 (т. 1 л.д. 12 - 13) внеочередного общего собрания собственников помещений в указанном доме домовладельцами выбран способ управления многоквартирным домом посредством управляющей организации ООО "Гарантия-Плюс" и принято решение о заключении договоров с управляющей организацией. Общая площадь помещений многоквартирного дома, указанная в протоколе, составляет 4669 кв. м, в голосовании приняли участие собственники помещений площадью 4 480,9 кв. м, что соответствует 96% голосов.

В письменных пояснениях (т. 2 л.д. 133 - 136) истец со ссылкой на данные ГУП РК РГЦ "Недвижимость" (т. 2 л.д. 121) произвел перерасчет площадей, собственники которых принимали участие в голосовании. Исходя из общей площади жилого дома, 6 917,5 кв. м, указанной в справке, по данным истца в голосовании по выбору способа управления приняли участие собственники 4 581,1 кв. м, что составляет 60,18% голосов.

Суду представлены бюллетени заочного голосования, подтверждающие факт участия в голосовании собственников помещений, перечисленных в расчетах истца.

В соответствии с частью 3 статьи 45 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Даже при наличии расхождений между данными ГУП РК РГЦ "Недвижимость" и сведениями о зарегистрированных правах на помещения дома суд пришел к правильному выводу о том, что в собрании приняло участие более 50% собственников помещений дома N 1, в силу чего оно является правомочным.

В соответствии с частью 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Отсюда следует, что решение по вопросу о выборе способа управления считается принятым, если за него проголосовало более 50% голосов от участвующих в собрании.

Из расчетов истца, подтвержденных бюллетенями заочного голосования, видно, что большинством голосов собрание приняло решение о выборе способа управления посредством управляющей организации ООО "Гарантия-Плюс".

В октябре 2007 года по инициативе Лавреневой Л.А. проведено внеочередное общее собрание собственников помещений дома N 1 в форме заочного голосования, оформленное протоколом от 16.10.07 (т. 1 л.д. 14). Как следует из протокола, подтвержденного бюллетенями заочного голосования, в собрании приняли участие 83,7% голосов собственников помещений дома. 100% голосов от принявших участие в собрании, приняты решения об установлении даты вступления договора управления домом, заключенного с ООО "Гарантия-Плюс" в силу с 01.11.07 и об утверждении текста договора.

С учетом уточнения размеров площадей жилого дома истцом произведен перерасчет голосов собственников, принявших участие в голосовании. При проведении перерасчета голосов исключены голоса Волковой Р.И. и Волковой Г.Ф. из учета голосов собственников помещений - 94, 1 кв. м (т. 2 л.д. 135) в связи с отрицанием ими подписания бюллетеней заочного голосования.

По данным истца, в голосовании приняли участие 66,53% голосов от общего количества собственников помещений дома. Таким образом, собрание, оформленное протоколом от 16.10.07, проведено при наличии кворума. Поскольку решения по поставленным на повестку дня вопросам приняты большинством голосов участвующих в собрании, они являются принятыми.

В пункте 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ установлено, что договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещений в таком доме заключается договор на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания (пункт 7 статьи 162 Кодекса).

В силу названных норм и статьи 10 Кодекса права и обязанности у управляющей компании возникают на основании договора управления, который она должна заключить с каждым из собственников помещений.

Как усматривается из материалов дела, договоры управления многоквартирным домом заключили собственники квартир общей площадью 2 779,1 кв. м.

Кроме того, по помещениям, собственником которых является муниципальное образование, общей площадью 1 731, 6 кв. м, заключен договор с МУ "Жилищный контроль" (т. 1 л.д. 58 - 64). Отсутствие в преамбуле договора указания на размер площадей, в отношении которых заключается договор, не является основанием для вывода о его незаключенности. Из текста договора следует, что в управление ООО "Гарантия-Плюс" передаются все площади, числящиеся за муниципальным образованием в доме 1.

Таким образом, с управляющей организацией ООО "Гарантия-Плюс" заключили договоры на управление домом собственники, обладающие более 50% помещений дома.

В материалы дела представлены заявления 26 собственников квартир, адресованные ООО "Гарантия-Плюс" с отметкой о передаче данных заявлений управляющей организации. Из содержания заявлений следует, что ряд собственников квартир заявили об одностороннем расторжении заключенных договоров (т. 2 (л.д. 86 - 119).

Между тем, из пункта 8 статьи 162 Жилищного кодекса РФ следует, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено право на односторонний отказ от исполнения договора, если такой отказ допускается законом или соглашением сторон. В этом случае договор считается расторгнутым.

Возможность одностороннего отказа от исполнения договора в данном случае допускается и законом (пункт 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ), и договором (пункт 11.4), дублирующим положения пункта 3 статьи 161 Кодекса. Согласно названному пункту способ управления многоквартирным домом может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений дома. Сам договор содержит условие о его прекращении в случае выбора на общем собрании собственников и реализации иного способа управления. Отсюда следует вывод о том, что договор на управление считается расторгнутым в одностороннем порядке при условии проведения общего собрания собственников помещений дома в порядке, установленном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Этот порядок собственниками помещений дома соблюден не был. Представленный ответчиком протокол собрания членов ПК "Дружба-2" от 16.10.2007 г. (т. 1 л.д. 27 - 35) свидетельствует о том, что собрание проведено с нарушением установленного порядка проведения общих собраний собственников. В частности, в нарушение частей 4, 5 статьи 45 Кодекса о проведении собрания не извещалось муниципальное образование или уполномоченное им лицо; участники заблаговременно не извещались о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; форме проведения данного собрания (собрание или заочное голосование); дате, месте, времени проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дате окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и месте или адресе, куда должны передаваться такие решения; повестке дня данного собрания; порядке ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и месте или адресе, где с ними можно ознакомиться.

Доказательств обратного суду не представлено.

Помимо несоблюдения установленной процедуры созыва собрания, ответчик не подтвердил факт его правомочности (наличия кворума).

Как видно из протокола собрания, подтвержденного подписями собственников, принявших в нем участников, в собрании участвовали собственники жилых помещений общей площадью 2 643,2 кв. м, что меньше 50% площадей дома.

Таким образом, собрание было проведено при отсутствии кворума, следовательно, в соответствии с пунктом 3 статьи 45 Жилищного кодекса РФ собрание не является правомочным.

Довод ответчика об участии в собрании ООО "Яблоко" путем заочного голосования при очном проведении собрания по вопросу об изменении способа управления противоречит установленному Кодексом порядку проведения общего собрания собственников и принятия ими решений в форме очного голосования.

При таких обстоятельствах следует признать правильным вывод суда первой инстанции о том, что принятое на собрании ПК "Дружба - 2" 16.10.2007 г. решение об изменении способа управления посредством потребительского кооператива не соответствует установленным Кодексом требованиям и, следовательно, не влечет юридических последствий.

Поскольку решение об изменении способа управления в установленном законом порядке собственниками помещений дома принято не было, нет и оснований считать расторгнутыми договоры на управление, так как установленный законом и договором порядок их расторжения соблюден не был.

Арифметические расчеты, выполненные на основании представленных бюллетеней и договоров на управление, позволяют сделать вывод о том, что управляющая организация ООО "Гарантия-Плюс" реализовала свое право на управление многоквартирным домом 1 по проспекту Октябрьский в городе Петрозаводске.

В соответствии с пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Таким образом, истец доказал наличие правовых оснований для управления домом.

При указанных обстоятельствах вывод суда первой *** об удовлетворении заявленных исковых требований следует признать обоснованным.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального и процессуального права, оснований для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, не основаны на нормах права и материалах дела, в связи с чем не приняты апелляционным судом во внимание.

Расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе остаются за ее подателем.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд


постановил:


решение Арбитражного суда Республики Карелия от 04.06.2008 по делу N А26-6902/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий
МАРЧЕНКО Л.Н.
Судьи
ЛАРИНА Т.С.
МАСЕНКОВА И.В.