Территории общего пользования

Вводится термин "Территория общего пользования". Формируется территория застройщиком.

Правила добрососедства

Вводится возможность (или необходимость) принятия "Правил добрососедства" - правил совместного проживания и поведения на территории малоэтажного жилого комплекса.

Территории общего пользования

Вводится термин "Территория общего пользования"

Общее имущество малоэтажного жилого комплекса

До этого проекта в Жилищном кодексе РФ было только "общее имущество собственников". Теперь же предлагается ввести понятие "Общее имущество малоэтажного жилого комплекса". При этом оно принадлежит "собственника жилых помещений" (почему-то только собственникам жилых помещений, а не всех помещений малоэтажного жилого комплекса).

Если в составе малоэтажного жилого комплекса есть многоквартирные дома, то общее имущество собственников помещений таких многоквартирных домов не является частью общего имущества малоэтажного жилого комплекса.

Сформулировано следующим образом распределение общего имущества собственников помещений многоквартирного дома и общего имущества малоэтажного жилого комплекса:

"Доля в праве общей собственности на общее имущество жилого
комплекса, принадлежащая собственнику помещения в этом комплексе,
пропорциональна размеру общей площади такого помещения и площади
земельного участка, находящегося в собственности собственника этого
помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество
многоквартирного дома в составе малоэтажного жилого комплекса,
принадлежащая собственнику помещения в таком доме, пропорционально
площади такого помещения".

Общее собрание собственников помещений в малоэтажном жилом комплекса

По вопросам проведения общего собрания собственников помещений в малоэтажном жилом комплексе делается отсылка на статьи 44-48 ЖК РФ. Но добавлены особенности - если помещений более 100, то собрание может быть проведено в форме собрания уполномоченных.

Управление малоэтажным жилым комплексом

Отношения между собственниками помещений в многоквартирном доме и собственниками помещений в малоэтажном жилом комплексе разделены:

В случае, если иное не предусмотрено решением общего собрания
собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных в
составе территории малоэтажного жилого комплекса, управляющая
организация, избранная собственниками малоэтажного жилого комплекса в
соответствии с настоящей статьей, также осуществляет управление общим
имуществом многоквартирных домов в составе малоэтажного жилого
комплекса при одновременном внесении в состав платы за услуги по
управлению такими домами дополнительно стоимости услуг по управлению
общим имуществом поселка.

1. Мы считаем, что нет необходимости именно таких изменений в ЖК РФ, достаточно в одном месте (в одной статье) добавить регулирование некоторых незначительных особенностей, а все остальное из проекта вполне может быть включено в статьи, регулирующие аналогичные ситуации в отношении "обычных" собственников многоквартирных домов. Считаем, что много лишнего дублирования.

В проекте есть статья "Особенности эксплуатации жилых домов и иных
объектов в составе малоэтажного жилого комплекса", однако она как раз не содержит особенностей, связанных именно с тем, что регулируется "малоэтажный жилой комплекс".

2. Проект не регулирует ситуацию, когда в "малоэтажном" жилом комплексе есть "многоэтажный" многоквартирный дом.

Пояснительная записка к проекту закона (для информации)

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА
к проекту федерального закона
«О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и
отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Проект федерального закона «О внесении изменений в Жилищный
кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты
Российской Федерации» (далее - законопроект) разработан во исполнение
пунктов 4 и 5 перечня поручений Заместителя председателя Правительства
Российской Федерации Д.Н. Козака №ДК-П9-8898 от 03 декабря 2014 года.
Необходимость законодательного урегулирования управления
малоэтажными жилыми комплексами, а также особенностей их создания и
формирования общего имущества обусловлена следующими
обстоятельствами:

• широким распространением отношений, связанных с эксплуатацией
  малоэтажных жилых домов и управлением малоэтажными жилыми
  поселками, вызванного активным развитием малоэтажного
  строительства в России - так, по имеющимся данным в 2013-2014 годы
  в общем объеме введенного в эксплуатацию жилья малоэтажное жилье
  составляет более пятидесяти процентов;

• особенностями таких отношений, связанных с проживанием на единой
  территории сообщества граждан, вынужденных взаимодействовать
  между собой и с обслуживающими организациями на определенных
  началах;

• невозможностью адекватного применения существующих норм
  законодательства об управлении многоквартирными домами к
  рассматриваемым отношениям.

Кроме того, была проведена работа по анализу действующего законодательства и подзаконных актов на предмет урегулирования рассматриваемых отношений, по результатам которой было установлено, что в действующем законодательстве отсутствует четкое оределение малоэтажных жилых домов (объектов малоэтажного жилищного
строительства). В частности, Градостроительный кодекс Российской Федерации содержит лишь указание на то, что проектная документация на строительство жилых объектов с числом этажей не более чем три не подлежит государственной экспертизе, если строительство или реконструкция таких многоквартирных домов осуществляется без
привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации
(ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
...
Отдельного внимания в данном случае заслуживает процесс создания поселка или комплекса из малоэтажных домов - малоэтажного жилого комплекса. Стремительные темпы развития малоэтажного жилищного строительства в Российской Федерации обуславливают необходимость распространения правового поля на отношения, связанные с проектированием комплекса малоэтажных жилых домов, получением разрешительной документации и вводом в эксплуатацию объектов в рамках такого комплекса. Отсутствие соответствующих норм в действующем законодательстве зачастую тормозит развитие организованной малоэтажной застройки, поскольку, сталкиваясь с трудностями в оформлении градостроительной и разрешительной документации, застройщики неохотно
инициируют процедуры комплексного освоения территории для целей строительства малоэтажных жилых комплексов, что приводит к массовой неорганизованной застройке значительных площадей объектами индивидуального жилищного строительства со всеми вытекающими последствиями, включая отсутствие необходимой инфраструктуры, благоустройства территории и прочее.
 

Отсутствие адекватного нормативно-правового регулирования по вопросам управления малоэтажными жилыми комплексами приводит к негативным последствиям, связанным со злоупотреблениями со стороны управляющих организаций и жителей, а также нарушениями прав граждан - жителей малоэтажных поселков и управляющих такими поселками.

Приобретая жилье в коттеджном поселке (малоэтажном жилом комплексе), граждане рассчитывают на определенный уровень комфорта. В рамках такого комплекса создается соответствующая инфраструктура (парки, прогулочные зоны, детские и спортивные площадки, инженерная инфраструктура), которая требует надлежащего обслуживания. Как правило, услуги по обслуживанию территорий жилых комплексов оказывают управляющие организации или некоммерческие объединения граждан.

 
В настоящее время растет количество споров в судах, связанных с управлением малоэтажными жилыми комплексами. Они связаны как с неправомерным поведением управляющих (выражающемся, в частности, в навязывании потребителям дополнительных услуг по неадекватной стоимости, воспрепятствовании доступу на территорию жилого комплекса, отключении от коммунальных ресурсов), так и со злоупотреблениями со
стороны жителей (отказ от заключения договора, от оплаты потребленных услуг и т.д.).

 
Действующее законодательство не предусматривает механизмы разрешения подобных споров, в связи с чем граждане и управляющие применяют положения жилищного законодательства, регулирующие управление многоквартирными домами. Как показывает практика, такое применение чаще всего носит крайне избирательный и произвольный
характер в зависимости от интересов той или иной стороны, что только
усугубляет ситуацию.

 
Также неурегулированными остаются вопросы о принадлежности имущества общего пользования, расположенного на территории жилого комплекса; о распределении ответственности по эксплуатации объектов инфраструктуры; об установлении правил проживания на территории комплекса и многие другие.

02.04.2016 года

Сергей Крюков, Александр Анишин