Чердаки
 

В строительных нормах и правилах под чердаком понимается не помещение, а пространство между поверхностью покрытия (крыши), наружными стенами и перекрытием верхнего этажа.
В чердаке может быть расположен технический этаж, под которым понимается этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций, или мансардный этаж.

Мансарда

Мансарда - этаж, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа (СНиП 2.08.01-89 Жилые здания).

По смыслу строительных норм и правил в мансардном этаже могут располагаться жилые помещения, а также помещения конторского типа, т.е. мансарда не относится к общему имуществу дома, несмотря на то что она расположена в пространстве чердака. В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ чердак в любом случае относится к общему имуществу, независимо от того, что в нем расположено. Данные противоречия вызывают проблемы в применении указанных норм и вызывают различную, в т.ч. противоречивую судебную практику по делам, связанным с чердаками и мансардами.

Вопросы по мансардам

• Мансарда - это хорошо или плохо для дома, для собственников?

• Можно ли вообще стоить мансарды?

• Какой порядок возвещения мансарды Москве?
   

Органы, имеющие отношение к мансардам

• Мосжилинспекция

• Комитета государственного строительного надзора города Москвы

• Москомнаследие (Комитет по культурному наследию города Москвы)

• Префектура

• МосжилНИИпроект

• Госпожнадзор

• Госсанэпиднадзор
   

Что учитывать

• историческое наследие, Федеральный закон "Об объектах культурного наследия, памятников истории и культуры народов Российской Федерации" (Москомнаследие для Москвы);

• требования градостроительных и строительных норм и правил

Пунктом 2 ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" также предусмотрено, что застройщик для осуществления строительства или реконструкции объекта недвижимого имущества, влекущих за собой изменения внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного населенного пункта и их отдельных объектов и затрагивающих характеристики надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций, должен иметь разрешение на строительство.

Таким образом, для реконструкции здания, в том числе для возведения мансарды, равно как и для строительства объекта недвижимости, необходимо разрешение на строительство, следовательно, можно сделать вывод, что возведение мансарды без необходимого на то разрешения является основанием для признания такой мансарды самовольной постройкой.
 

• оформление земли под домом, в котором происходит реконструкция (чердак переделывается в мансарду);

• проект реконструкции (сам по себе не является основанием признания самовольной постройки самовольной и его отсутствие также не является основанием оказать)

В случае самовольной постройки мансарды:

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. (П. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав")

Согласно пункту 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Надстройки дома в Москве, 2014

Методические рекомендации для желающих реконструировать свой жилой дом с надстройкой.

Материалы:

• Информационное сообщение о порядке получения разрешений на реконструкцию многоквартирного дома (с сайта администрации Санкт-Петербурга)

• Методические рекомендации для желающих реконструировать свой жилой дом с надстройкой

• Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 20 сентября 2011 года (вопросы реконструкции мансарды)

• Самовольная постройка мансарды - снести (определение ВАС РФ от от 13 июля 2009 г.)

• Право собственности на мансарду признано, поскольку было обращение за разрешением на строительство, реконструкция произведена в соответствии со строительными, санитарными и противопожарными нормами и правилами, спорный объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан

• БТИ и мансарда - технический учет. Отказано ТСЖ в требованиях изменить назначение помещения
  
   

 Адвокат по ТСЖ Сергей Крюков,

02 февраля 2014 года